陈社会委员:

您提出的《关于规范开发商出售小区车位行为保护业主合法权益的建议》收悉，现答复如下:

随着私家车的日趋增多，由小区停车位衍生出的矛盾日益突出，尤其是小区车位权属及收益归属问题，成了小区车位纠纷的症结所在，您在提案中提出的有关依法处置小区车位、规范开发商处分行为、保护业主合法权益的建议十分中肯，具有较强的可操作性。

一、小区车位产权归属的有关规定

1.地面停车位。一类是规划的地面停车位(库)，该类车位是指经规划部门批准，开发商在小区红线范围内设置，未计入小区公摊面积，在施工图、竣工图上均有体现，如部分小区首层架空层停车位。《物权法》第 74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。开发商一般在商品房买卖合同中约定此类车位的所有权归开发商所有，待小区交付后，将该部分车位转让或者出租给小区业主。第二类是占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位。《物权法》第74条规定“占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有”。对于该类地面车位的归属，法律明确规定属于全体业主所有。

2.人防停车位。开发商利用地下人防工程空间改造的停车位，《人民防空法》第5条规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，第18条规定“人防工程是战时的国防保障设施，是为了公共利益而修建的”，《物权法》第52条规定“国防资产属于国家所有”。该类车位所有权既不属于开发商，也不属于全体业主，据此改建的停车位平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，同时投资者也应承担维护管理的责任。

3.地下停车位。《城市地下空间开发利用管理规定》第25条规定，“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁处分’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”。2019年8月我市出台《咸宁市中心城区地下空间国有建设用地使用权管理办法》，对市中心城区地下空间国有建设用地的供应方式、出让金缴纳标准等方面进行了规定，对于该类地下车位，开发商在向国土部门缴纳土地出让金后，国土部门可以将该类地下车库办理权属初始登记至开发商名下。

二、开展住宅小区车位清理情况

根据市自然资源和规划局提供的数据，近年来市城区60个新建住宅小区共批准设置停车位40543个，从今年7月份开始，我局组织工作专班对市城区住宅小区车位情况进行全面清查，共排查215个物业小区，核定地面停车位21432个，地下停车位15175个(其中已启用13034个)，登记在册车辆(根据车辆进出登记数据)41582辆。城区已建成结合民用建筑的人防工程26个，其中11个(温泉影院、丹桂大厦、御龙花园三期14号、28号、银泉名座、金龙花园、大楚城、阳光威娜、福星城、山水一品、煊桂园)项目已在我局备案进行利用，涉及面积36407㎡，可提供提车位数1370个。

过去我市为鼓励建设地下车位，没有收取地下建设用地使用权出让金，也未计入规划容积率，造成地下车位无法办理不动产登记手续，由此引发的小区停车位产权归属问题。因相关政策不明朗，出现了业主无处停车、地下车位闲置的尴尬局面。《咸宁市中心城区地下空间国有建设用地使用权管理办法》出台后，开发商可以通过补缴出让金地的方式对地下非人防车位办理产权初始登记和转移登记，此举有利于规范中心城区房地产开发项目地下车位管理，有利于明确地下车位产权、规范地下车位市场化经营和住宅小区停车管理、盘活城市资产，对于提升城市形象和品位、维护城市管理秩序、营造良好的住宅环境具有重要意义。

三、下一步工作打算

1.商品房在办理预售时，要求开发企业制定车库(位)租售方案，明确车库(位)的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等，并按规定报住建部门备案，且在销售场所醒目位置公示已备案的车库(位)租售方案。

2.要求开发企业制定新建商品房车库(位)的租售方案、人防车位的出租优先满足本小区业主停车需求，不得销售给业主以外的单位和个人，优先满足业主需要后对外出租的，租赁期限不得超过一年。

3.加强日常巡查和处罚力度。对日常巡查和业主举报开发商违规处置车库(位)的，一经查实，责令整改，逾期不整改的，记入企业信用档案。

感谢你对咸宁市住房城乡工作的关心和支持。

附件：附件.doc