为进一步优化完善商品房预售资金监督管理,我局牵头起草了《咸宁城区商品房预售资金监管实施细则(征求意见稿)》,现将有关情况说明如下:

一、起草背景

前期,我局根据住建部、人民银行、银保监会《关于规范商品房预售资金监管的意见》并结合咸宁实际,会同人行咸宁中心支行、咸宁银保监分局修订出台了新的《咸宁城区商品房预售资金监管办法》,于2022年11月15日颁布实施。新办法的主要特点是监管额度进一步提高,拨付节点进一步集中,给开发企业销售回款资金归集提出了更高要求。新办法实施以来,绝大部分企业因销售不畅达不到拨付节点,无法正常使用预售资金;少数企业虽销售回款得到保证,但由于工程验收时间较长,无法充分使用预售资金,满足不了建设需要。为持续推动项目稳定和保交楼,保障项目农民工工资兑付,我局对前述相关特殊情况进行了专题研究,起草了《咸宁城区商品房预售资金监管实施细则(征求意见稿)》(以下简称《细则》),在《细则》中予以明确。

二、主要内容

《细则》在《咸宁城区商品房预售资金监管办法》基础上对以下几个方面进行了优化调整:

一是进一步明确合作银行的招标前提。在遵守利率自律机制相关规定的前提下,通过公开招标方式,确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。

二是对资金使用拨付节点进行优化。商品房预售资金按开发项目工程建设进度进行拨付,项目取得预售许可至主体结构封顶前,预售资金监管留存比例不低于监管额度的50%;主体结构封顶的,预售资金监管留存比例不低于监管额度的40%;外墙装修完毕、脚手架拆除的,预售资金监管留存比例不低于监管额度的30%;取得建筑工程竣工验收报告(五方主体验收)的,预售资金监管留存比例不低于监管额度的20%;水、电、气已报装,签订相应安装(施工)合同,并预缴部分款项的,预售资金监管留存比例不低于监管额度的10%,释放的资金优先用于水、电、气工程支付;水、电、气已完成安装并验收的,预售资金监管留存比例不低于监管额度的7%;取得竣工验收备案的,预售资金监管留存比例不低于监管额度的5%;完成不动产初始登记的,预售监管账户可不留存资金。

三是细化明确特殊情形的预售资金使用规定。以房抵工程款的,工抵房销售变现时,按照《办法》的规定,销售资金应进入监管账户,相关款项拨付时应提供申请资料,经审批后拨付,不受拨付节点及留存比例限制。被市城区房地产项目维稳领导小组办公室纳入历史遗留问题化解的项目、多次出现群访被有关部门督办的重点维稳项目、涉及应急支付农民工工资的项目,因保交楼、保稳定工作需要,审批拨付资金时,不受拨付节点及留存比例限制。纳入历史遗留问题化解的项目,由牵头包保单位负责核实,出具相关意见,经市城区房地产项目维稳领导小组或领导小组办公室审批,可从项目预售资金监管账户中申请保交楼资金,相关资金由牵头包保单位负责监督专款专用。多次出现群访被有关部门督办的重点维稳项目,经市城区房地产项目维稳领导小组或领导小组办公室审批,相关资金专款用于项目工程建设。涉及应急支付农民工工资的项目,由人社或建工部门出具相关意见,相关资金直接拨付至农民工工资专户。

三、征求意见情况

《细则》征求意见稿形成后,于2023年6月9日书面征求人行咸宁中心支行、咸宁银保监分局意见,同时在咸宁市住房和城乡建设局门户网站征求公众意见。共收到1条意见建议,采纳意见建议1条,具体情况如下:咸宁银保监分局无意见;人行咸宁中心支行提出的1条意见已采纳;未收到公众反馈意见。