朱辉  委员:

您提出的关于严格规范新建住宅小区验收工作的提案收悉,现答复如下:

您指出的我市城区三胜首府项目问题非常具体,我局已督促开发企业和物业公司逐一整改到位。您提出的建议十分专业,我们行业主管部门照单全收、虚心接受,逐条找差距、补短板、抓落实、促提升。

一、有关三胜首府项目问题整改情况

(一)小区多开4个出入门问题。小区规划开通三个门,分为正门、侧门和后门,门道采用智能化管理,非业主不能随意进出。小区东侧紧邻毕曹街私房户片区,周边群众为图方便擅自在小区已建成围墙上开门3处。其中,1号门位于2#楼东侧,是在设置施工围墙期间与私房户形成的路权矛盾,现已整改,私房户出入不再通过小区;2号门位于8#楼东侧,私房户主为原工程机械厂厂长,一直以来都从厂区进出,目前小区道路为其唯一进出通道;3号门位于10#楼东侧,系私房户擅自开门,竣工验收前门已封堵。另外,4号门位于小区2号楼首层,原审批为商铺,现建成商铺区域通往地下车库的人行通道,已安装智能刷卡门,业主可以自行到物业办理门禁卡通行。

(二)停车位收费管理问题。小区配建停车位总计460个,其中地下车库停车位266个,地上停车位194个。根据《咸宁市房地产开发项目停车位管理办法》,按照谁投资、谁受益的原则,地下车库停车位由开发企业所有,可以出租、出售、附赠给本小区业主使用;地面露天停车位归小区业主共有,不得出租、出售、附赠给企业(含物业公司)或者个人。该小区商铺门前停车位归全体业主所有,其经营管理方式应由全体业主决定,我局已责令小区物业公司,在成立小区业委会之前,不得擅自向小区业主收取停车费。对于物业公司擅自出租公共区域问题,经查,该区域是楼栋架空层,属于业主公共活动空间,物业公司无权擅自出租。目前,物业公司已停止出租该区域,因小区已配套老年、妇女、儿童、电影院等专用公共活动空间,该区域暂时用作小区保洁人员存放工具和休息空间。

(三)地下车库积水问题。经查,小区地下车库雨天积水,是因为车库连接的小区红线外公共雨水管道堵塞。经协调,我局下属排水处联合市城管执法委下属市政公司,已专程对相应排水管到进行疏通,车库积水问题已解决。

(四)电梯维修问题。经查,小区电梯多次停运维修,一方面是例行维保需要,另一方面是因为业主装修房屋,使用电梯运送建材时存在超载、超时、碰撞、撒落等情况,致使电梯需要停运维修。我局已要求开发企业和物业公司,加强电梯运行管理,避免人为损坏,维修、维保前要通知业主。

(五)卫生间预留下水道问题。对比项目现场和施工图,住宅卫生间地面设计为降低5cm,现场施工情况符合设计要求,属于按图施工。对于部分业主不接受非下沉式卫生间,选择安装蹲便池而非马桶,要花钱更改下水道位置,开发企业表示将尽力提供便利。

二、有关工作建议落实情况

(一)关于新建商品房销售管理工作。为进一步加强我市房地产市场秩序管理,规范商品房销售行为,我局2021年6月25日印发了《关于进一步加强和规范市城区商品房销售管理工作的通知》(咸建发〔2021〕25号),联合发改、公安、资规等8部门2021年9月27日印发了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》(咸建发〔2021〕40号),联合市自然资源和规划局、市市场监督管理局、市公积金中心、人行咸宁市中心支行、银保会咸宁监管分局等5家单位2021年11月29日印发了《关于进一步促进市城区房地产市场平稳健康发展的通知》(咸建发〔2021〕48号),对新建商品房销售行为作出了全面规定。一是关于商品房预售方案,咸建发〔2021〕25号文规定,“房地产开发企业在申请商品房预售许可时,应提交商品房预售方案备案, 严格按照预售方案预售商品房”。二是关于销售人员管理,咸建发〔2021〕25号文规定,“房地产开发企业应加强对受托房地产经纪机构及销售人员的管理,严格按照预售方案开展销售活动,并对销售行为负责,房地产销售人员应经过培训后持证上岗,中介机构及销售人员信息应该在售楼部进行公示”。三是关于代理销售活动,我局针对房地产市场分销突出问题研究制定了相应对策,在咸建发〔2021〕48号文中规定,“规范商品房分销行为。凡市城区承接分销业务的房地产经纪机构必须办理备案手续,分销经纪人必须挂牌上岗,明示所属经纪机构和姓名。分销机构及分销经纪人必须向购房人提供客观真实信息,不得作出违反法规、与规划设计和实际情况不符的承诺。分销机构不得恶性竞争和垄断市场,不打价格战、提点战,维护市场秩序、倡导合作共赢,代理费用由开发企业支付,不得向购房人收取。对存在违规行为的分销机构将进行约谈整改、公开通报、记入企业“黑榜”,对情节严重的将依法依规进行查处”。四是关于销售环节虚假宣传,市场监督管理部门针对房地产广告,从审查教育、监管执法、定向监测、曝光案例等四个主要环节进行全流程监管,并制定了《市整治虚假违法广告联席会议2022年工作要点》,结合市场监管领域打击整治养老诈骗专项行动,依法依规清理查处商品住房销售中误导宣传的房地产广告,以及以“养老”名义进行虚假宣传的涉诈广告行为等,切实维护消费者的合法权益。我局就加强房地产广告发布管理工作也有详细规定和实际行动。

(二)关于购房人合法权益保护问题。保护购房人合法权益,是住建部们规范房地产市场监管的重点目标任务。一是关于样板房管理,咸建发〔2021〕25号文规定,“设置样板房的,房地产开发企业应当说明实际交付标准与样板房是否一致,未说明的,实际交付标准应与样板房一致”。二是关于售楼现场公示信息,咸建发〔2021〕25号文规定,“房地产开发企业自取得商品房预售许可之日起,应在销售现场醒目位置公示《房地产开发资质证书》《国有土地使用权证》或《不动产权证书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》; 经备案的商品房预售方案; 前期物业服务合同和物业收费标准;商品房预售资金监管银行名称和监管账号;《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房买卖合同》(示范文本)及正在执行的政府相关文件;监管部门的监督举报电话”。从2021年7月份以来,我局对市城区所有售楼部进行了全覆盖巡查,对其中68个项目下达了限期整改通知书。三是关于预售资金监管,我局要求开发企业严格按照《咸宁市城区商品房预售资金监管办法》的规定,将首付款、银行(公积金)按揭贷款、分期或一次性支付的房款等存入对应的预售资金监管账户,接受行业主管部门全过程监管。从2021年底起,我局要求市城区在售房地产项目只能安装与监管账户关联的银联POS机,方便购房业主交款和归集预售资金,现有70余个项目落实到位。2021年10月14日,在市城区房地产市场突出问题专项整治中,我局公开通报了10家未按规定存入预售监管资金的房地产开发企业和项目,要求当月整改到位。四是关于退房退款诉求,我局严格按照商品房销售管理有关规定以及购房合同有关约定,对于有据可依的退房退款诉求,我局坚决支持,要求开发企业从速办理相关手续;对于存在争议的退房退款诉求,我局组织买卖双方协商解决,如果不能达成一致意见,则引导购房人通过司法程序主张权益。对于可能引发退房退款纠纷的问题楼盘,我局坚持源头治理、防患未然,2021年10、2022年4月,我局分别提醒市民谨慎购买光谷广场商铺和不要委托兴旺城开发商代缴费用。

(三)关于新建商品房竣工验收工作。为规范我市新建商品房竣工验收工作,今年5月份,我局会同市资规局、市城管委、市经信局、市供电公司、市通建办等5部门联合印发《关于进一步优化联合验收工作的通知》(咸建发〔2022〕30号),要求咸宁市范围内所有新建、改建、扩建的房屋建筑和市政基础设施工程新的验收事项申请原则上必须采取联合验收模式,规定供水、供电、供气、通信网络等市政公用服务设施接入事项必须在验收前达到接入条件,房地产项目物业承接核验、小区配套公共服务设施移交事项由各职能部门在联合验收环节一并核实把关。对于上述事项达不到验收标准的项目,一律不予核发竣工验收备案证。自通知印发以来,咸宁市共有38个项目通过联合验收,实现供水、供电、供气、通信网络等市政公用服务设施接入事项及房地产项目物业承接核验、小区配套公共服务设施移交事项同步把关,避免了因小区配套设施建设不到位而引发矛盾问题,切实从源头上保障群众利益。下一步,我局将对新建住宅小区联合验收工作严格把关,压实各验收主管部门责任,为提升小区整体质量水平夯实基础,保障业主合法权益。

(四)关于新建商品房交付标准和程序问题。对于商品房交付行为,商品房销售管理办法以及商品房买卖合同都有详细规定,长期以来发挥了重要规范作用。一是关于交付标准,包括取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》,开发企业在交房时必须向业主出示或者公示以上文件。2021年6月23日,为进一步强化建设单位质量首要责任,规范商品住宅交付行为,维护当事人合法权益,依据有关政策法规和省住建厅要求,我局印发了咸建发〔2021〕19号文件,决定执行《住宅质量合格证(示例)》《商品住宅质量保证书(示范文本)》和《商品住宅使用说明书(示范文本)》(简称“一证两书”)制度,并于2021年7月16日召集市城区开发企业举办了宣贯会。“一证两书”作为交房的必要条件,如建设单位未提供,业主可拒收房屋。二是关于交付程序,《商品住宅使用说明书(示范文本)》规定,“出卖人应当在交付日期届满前7个工作日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人”。对于交房收费以及延期交房告知义务问题,我局在咸建发〔2021〕25号文中有补充规定,“房地产开发企业在实施交付前应配合买受人查验所购房屋,不得以缴纳相关费用作为买受人查验房屋、办理交付手续的前置条件,法律法规规定或当事人约定的除外。不能如期交付的,房地产开发企业应提前30日书面告知买受人项目建设情况、逾期交付事由、交付计划安排,并承担违约责任”。三是关于房屋维修责任,湖北省住建厅印发的《关于强化监督管理落实建设单位工程质量首要责任的实施意见》指出,“建设单位是工程质量第一责任人,依法对工程质量承担全面责任”。《商品住宅使用说明书(示范文本)》规定,“商品房实行保修制度。该商品房为住宅的,出卖人自该商品房交付之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的,双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容”。

一引其纲,万目皆张。抓牢抓实新建商品房销售、验收、交付、保修等商品房开发建设重要环节,是我局规范管理房地产市场和维护购房人合法权益的关键所在。下一步,我局将坚持完善房地产市场管理制度,落实落细部门监管工作,切实把提案人的意见建议转化为工作成效。

2022年7月21日