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    关于印发咸宁市老旧小区改造实施方案的通知

    来源: 时间:2020-03-02

    咸政办函〔2020〕7号


    各县、市、区人民政府,市政府各部门,咸宁高新区管委会:

    《咸宁市老旧小区改造实施方案》已经市人民政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真组织实施。



    咸宁市人民政府办公室

    2020年1月20日    


    咸宁市老旧小区改造实施方案

    为贯彻落实国家和省委、省政府关于老旧小区改造工作的决策部暑,改善我市老旧小区居民的居住环境,提升老旧小区居住品质,结合我市实际,制定本实施方案。

    一、总体要求

    (一)指导思想。

    以习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为指导,以不断满足人民日益增长的美好生活需要为导向,以改善民生为核心,站位建优建美长江流域公园城市建设高度,围绕全国最适宜人居城市的要求,统筹推进老旧小区改造工作,探索建立老旧小区物业管理长效机制,打造一批功能完善、环境整洁、文脉浓厚、管理有序的居住小区,不断增强人民群众的获得感、安全感、幸福感。

    (二)改造原则。

    1.属地推进,居民主体。按照市级谋划、县级统筹、社区组织、居民参与的工作机制,明确和落实各方责任。坚持以居民为主体,调动居民参与老旧小区改造全过程。老旧小区“改不改”“改什么”“怎么改”要充分征求居民意见,推进居民、市场、政府多方共同出资,实现共谋、共建、共管、共享。

    2.因地制宜,突出重点。以完善老旧小区市政配套设施为切入点,重点对基础设施差、管理混乱、安全隐患突出等群众改造意愿强烈的小区先行整治,按照“先民生后提升、先规划后建设、先功能后景观、先地下后地上、先局部后整体”的改造要求,因地制宜、因区制策,统一规划、统一改造。

    3.建管并举,注重长效。切实加强项目组织实施管理,抓好项目设计、招投标、施工、监督和验收等环节,严控工程质量。坚持改造与管理相结合,构建“社区+业委会+物业”联动平台,建立物业管理长效机制,实现规范化管理。

    4.特色营造,彰显文脉。老旧小区改造过程中,要尊重、保护和利用具有历史文化价值的小区文化、街巷道路和特色景观,因地制宜确定改造内容。注重特色营造,有机整合特色文化创意元素和生活元素,实现“一区一特”,保持小区生命力和可持续发展。

    (三)工作目标。

    2019年,全市老旧小区改造工作全面启动,各县(市、区)开展老旧小区摸底,建立老旧小区台账,科学编制老旧小区改造计划,统筹安排符合条件老旧小区改造年度计划;2020年,全市各县(市、区)老旧小区改造工作全面铺开,并取得明显进展;2025年,全市列入改造范围、条件成熟的老旧小区基本改造完成,建立物业管理长效机制,实现人居环境“整洁、舒适、安全、美丽”的目标。

    二、改造对象

    位于咸宁城区、各县(市、区)中心城区环境条件差、配套设施不全或者破损严重、功能不完善、公共服务及社会服务不全的住宅小区。

    已纳入房屋征收计划,以居民自建住房为主的区域和城中村等,不属于城镇老旧小区改造范围。

    三、改造内容

    改造内容分为基础类项目(民生项目)和提升类项目两类。

    (一)基础类项目(民生项目)及改造内容。小区内以及小区红线外与小区直接相关的供(排)水、供电、供气、通行、停车、消防、安防、公共环境、服务设施、建筑修缮等。重点实施水、电、路、气、无障碍环境建设等内容。其中,无障碍环境建设、雨污分流、弱电入地及垃圾分类等四个子项目为必改内容。具体包括:

    1.供水设施:市政供水管线、入户管线与表阀、二次供水设施。

    2.排水设施:雨污分流管网、化粪池、屋面落水、阳台水,实施分类组织排放。

    3.供电设施:供配电设备、电力线路、照明设施、弱电设施,管线组织(入地)、进户组织、表箱安装。

    4.供气设施:天然气管网接入、燃气入户等。

    5.通行设施:外部联系通道、内部车行道、步行系统、无障碍及适老设施建设。

    6.停车设施:机动车停车位建设、非机动车停车位建设、充电桩建设等。

    7.消防设施:消防通道建设、消防设施(消防栓、消防报警设施)等。

    8.安防设施:视频监控设施建设、大门门禁系统、单元门禁系统等。

    9.公共环境:景观绿化、小区围墙、信息标识等。

    10.服务设施:环卫设施(垃圾分类)、文体活动设施(健身场所、小广场)、公共晾晒设施等。

    11.建筑修缮:建筑物楼道、外墙、屋面修缮等。

    (二)提升类项目及改造内容。有条件的小区同步配套养老、抚幼、医疗、助餐、停车库(场)、体育健身器材等公共服务设施和家政保洁、便民市场、便利店等社会服务设施的建设、改造。开展小区内房屋建筑节能改造,有条件的可将居住建筑加装电梯等纳入改造范围。具体包括:

    1.建筑品质:电梯加装、空调机位整治、屋顶整饰、建筑节能改造、建筑排水、白蚁防治等。

    2.环境美化:景观家具、立体绿化、海绵设施建设等。

    3.功能提升:公共管理、文化活动、老人服务设施建设等。

    4.智能服务:智慧社区、智慧便民服务设施建设等。

    四、实施步骤

    (一)制定计划。

    各县(市、区)按照“实施一批、谋划一批、储备一批,量力而行、尽力而为”的原则建立老旧小区改造项目库,根据小区现状条件、群众改造意愿及项目成熟条件等因素,从项目库中逐批遴选,分轻重缓急,统筹安排老旧小区改造时序,合理确定年度改造任务。

    (二)项目申报。

    1.开展调查摸底。各县(市、区)组织对街道社区相关工作人员进行业务培训,深入老旧小区开展广泛宣传。对项目库中拟改造的小区开展问卷调查,有效问卷反馈中2/3以上居民有改造要求的方可申请改造。

    2.提出改造申请。符合申请条件的小区按照《湖北省物业管理条例》及相关规定要求,在所在街道社区的统一指导下成立党支部(或党小组)委员会和业主委员会(或居民自治小组),由业主委员会(或居民自治小组)代表全体业主履行小区改造牵头责任。业主委员会(或居民自治小组)在充分征求居民意见的基础上,向所在乡镇(街道办)提出书面改造申请。

    3.制定初步方案。各街道社区以小区居民意愿为主,结合小区实际,组织制定初步改造方案,报各县(市、区)老旧小区改造工作领导小组办公室。初步改造方案包括改造项目设计方案、投资估算、资金筹集方案、后续管理模式及社区治理体系建设等内容。鼓励将片区内有共同改造需求、距离较近的老旧小区归并整合,统一规划设计,统筹实施改造。

    4.确定改造小区。各县(市、区)老旧小区改造工作领导小组办公室重点根据现状条件、居民意愿、资金筹集、初步改造方案可行性等方面,按照“有条件申报,竞争性入围”的原则,组织对申报小区进行审核,甄选确定改造小区。“两委”“两率”达到要求,即小区建立了党支部(或党小组)委员会和业主委员会(或居民自治小组),入户调查率和群众支持率达到80%及以上的,方可纳入改造计划;反之,暂缓纳入。

    5.纳入改造计划。确定改造的小区经各县(市、区)老旧小区改造工作领导小组办公室审核,于每年9月底前报市老旧小区改造工作领导小组办公室,经审定后纳入下年度中央补助支持老旧小区改造计划。

    (三)项目实施。

    1.确定方案。各街道社区根据各县(市、区)老旧小区改造工作领导小组办公室意见,对项目改造方案进行修改完善。改造方案需在小区主要出入口公示,公示时间原则上不少于5个工作日,并经业主委员会(或居民自治小组)签字确认后,报各县(市、区)老旧小区改造工作领导小组办公室审定同意,提交政府有关会议研究决定。

    2.组织施工。按照小区改造方案,依法依规认真组织工程设计、造价咨询、立项审批、财政评审、工程招投标等程序,完善小区改造操作流程、技术规范、施工管理、工程考核等管理制度,统筹施工时序,避免重复开挖、重复建设。水、电、气、弱电等管线单位应按照改造工作统一安排,协同进行方案设计和改造实施。

    3.竣工验收。改造工程经小区业主委员会(或居民自治小组)验收通过并签字确认后,由各县(市、区)老旧小区改造工作领导小组办公室组织竣工验收并移交管理。

    4.长效管理。各街道社区要积极引导小区建立社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业管理公司多主体参与的小区管理联席会议制度,定期沟通协商解决问题;加强宣传指导,建立归集房屋专项维修基金并形成机制;加强小区精神文明建设,组织开展党建、文明创建等活动,增强居民的认同感、归属感、获得感。

    5.归档总结。各县(市、区)老旧小区改造工作领导小组办公室要指导改造小区建档立卡,收集、整理改造成果材料及图片,注重总结行之有效的经验做法和工作机制,定期形成总结报告报市老旧小区改造工作领导小组办公室。

    五、资金筹集使用与管理

    (一)资金筹集。坚持“谁受益、谁出资”的原则,完善居民合理分担、单位投资、市场运作、财政补助等多渠道资金筹集机制。统筹使用“三供一业”等各类改造资金,整合养老、文教、体育等事业发展资金,支持老旧小区养老、公共活动场所等社会公益项目的建设运营。鼓励社会资本参与老旧小区改造。

    1.财政资金。县(市、区)级财政负责安排专项资金用于本地老旧小区改造工作。  

    2.单位投资。有产权单位的小区,原产权单位应当积极支持和参与老旧小区改造。专营管线单位通过组织实施专营管线改造的方式参与项目,负责分摊承担管线迁改费用,各县(市、区)级财政以奖代补20%;管线工程施工涉及的路面开挖、恢复工程统一由各县(市、区)组织实施,避免重复施工,以上费用在财政筹集的老旧小区改造资金中解决。

    3.居民出资。鼓励居民参与改造工作,居民自筹资金、小区内公共停车或广告等公共收益,经居民自治小组或经授权业主委员会同意,可用于小区改造和日常维护管理。建筑物本体维修和多层楼房加装电梯以居民出资为主、其他资金为辅。鼓励有条件的县(市、区)对多层楼房加装电梯给予适当补助。

    (二)加强资金使用监管。中央财政城镇保障性安居工程专项资金主要用于:小区内水电路气等配套基础设施和公共服务设施建设改造,小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造,支持有条件的加装电梯支出。国家发展改革委中央预算内投资支持老旧小区改造相关配套基础设施包括:小区内的道路、供排水、供电、供气、供暖、绿化、照明、围墙、垃圾收储等基础设施,小区的养老抚幼、无障碍、便民等公共服务设施,与小区直接相关的道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、停车库(场)等城镇基础设施项目。原则上不得用于主干道、主管网、综合管廊、广场、城市公园等与小区不直接相关的城镇基础设施项目。

    各县(市、区)住建部门和财政部门负责对同级老旧小区改造预算进行审核把关,最大限度节省开支。在资金使用过程中,由审计、财政部门加强监管,确保中央财政城镇保障性安居工程专项资金及其他改造资金严格按照规定用途专款专用。

    六、政策支持

    (一)允许居民提取本人及配偶公积金用于城镇老旧小区改造,将城镇老旧小区改造纳入住房公积金增值收益适用范围。

    (二)允许有条件的小区改变部分建筑使用功能或配建公共配套用房,增设收费停车场等,并对这些可产生持续性收益的设施进行确权。

    (三)涉及规划、设计、土地、施工、消防审批的,简化工作流程,加快审批速度,审批时限控制在50个工作日内。

    (四)允许物业服务企业依托自身优势依法开展多种经营,围绕物业服务,自主开展养老、家政、维修、安装、代买代卖、老人陪护、“小饭桌”等多种经营服务,相关部门要提供绿色通道支持。

    七、责任分工

    市人民政府成立老旧小区改造工作领导小组,由分管副市长担任组长,市住建局、市财政局、市自然资源和规划局等有关部门和各县(市、区)人民政府分管领导为成员。领导小组办公室设在市住建局,由市住建局局长兼任办公室主任,具体负责老旧小区改造工作的统筹、协调、督导、政策制定等工作。

    (一)各县(市、区)人民政府为本地老旧小区改造工作的责任主体,负责老旧小区的调查摸底,确定改造范围和内容;研究制定改造方案和施工组织方案;落实改造资金;协调处理改造工作中各类矛盾纠纷,组织改造工程的施工和竣工验收;创新老旧小区管理模式,实现小区改造后管理的规范化、智能化、现代化、专业化。

    (二)市住建局负责老旧小区改造事项协调和日常性工作;对安全生产、施工质量进行指导监督。

    (三)市发改委负责指导各县(市、区)积极申报改造计划,争取上级政策资金,并指导资金专项使用。

    (四)市财政局负责市级老旧小区改造财政性资金的筹集,会商市住建局审核后予以拨付。

    (五)市自然资源和规划局负责做好相关用地、规划服务工作。

    (六)市城管执法委负责市城区控制和查处违法建设工作,指导各县(市、区)城市管理执法部门清除小区小广告、违规户外广告和各类违章建筑等非法设施;指导老旧小区绿化养护管理工作;协调老旧小区水、气设施及管道维护和改造;指导各县(市、区)城市管理执法部门完成有关管道与市政管道的对接、改造和小区道路维修等工作;指导各县(市、区)做好老旧小区垃圾分类处理等工作。

    (七)市审计局负责老旧小区改造实施过程中资金审计工作。

    (八)市公安局负责指导老旧小区监控、智慧安防设施的安装与维护,协助有关执法部门开展改造工作。

    (九)市供电公司负责产权分界点以上公共电网部分改造。

    市经信局、市应急管理局、市文旅局、市体育局、市电信、移动、联通等其他有关部门按照各自职责做好老旧小区改造的配合工作。

    八、工作要求

    (一)加强组织领导。各县(市、区)人民政府要相应成立老旧小区改造工作领导小组,负责扎实推进本辖区老旧小区改造工作。

    (二)开展试点示范。各县(市、区)人民政府要全力推进16个省老旧小区改造试点项目建设,向社会充分展现改造效果,真正发挥试点示范带动引领作用。

    (三)广泛宣传动员。通过多种形式加强宣传,提高社会公众对老旧小区改造工作的认识与支持。坚持党建引领,做到改前问需于民,形成共识;改中问计于民,形成共建;改后问效于民,形成共管;共同缔造美好环境与幸福生活。

    (四)保证工程质量。结合《湖北省城镇老旧小区改造工作指南(试行)》,严格执行工程项目建设有关法律法规和标准规范,强化老旧小区改造工程质量安全监管,督促各方主体严格落实质量安全责任,确保工程质量。

    (五)注重长效管理。根据老旧小区实际,理顺小区管理体制,细化长效管理具体措施,提高专业化物业服务企业覆盖率和物业管理水平,及时有效解决小区物业管理活动中的矛盾和问题,提升人民群众满意度。

    (六)严格督导考核。市老旧小区改造工作领导小组授权市住建局制定具体督导考核办法,定期督导考核各县(市、区)改造计划制定、任务落实、群众满意度、档案管理及长效机制建立情况,确保改造工作顺利推进。


    相关文档:《咸宁市老旧小区改造实施方案》政策解读(图文解读)