咸政办函〔2022〕25号

各县、市、区人民政府,市政府各部门,咸宁高新区管委会:

《咸宁市加快发展保障性租赁住房实施方案》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。

咸宁市人民政府办公室

2022年7月19日

咸宁市加快发展保障性租赁住房实施方案

为贯彻落实中央经济工作会议关于重视解决好新市民、青年人,特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题要求,根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)、省住建厅《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》(鄂建〔2022〕1号)精神,结合我市实际,制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神,立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局,坚持以人民为中心,扩大保障性租赁住房供给,缓解住房租赁市场结构性供给不足,推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,为打造武汉都市圈自然生态公园城市提供有力支撑。

二、工作目标

“十四五”期间,将发展保障性租赁住房作为住房建设的重点任务,坚持供需匹配,从实际出发,科学确定保障性租赁住房建设目标。基本建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,不断完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

三、对象标准

(一)保障对象。在我市连续缴纳6个月社会保险且在工作地无自有住房的新市民、青年人,以及符合我市人才引进条件的人员,特别是从事基本公共服务的企事业单位及机关人员中在工作地无房及多孩、三世同堂等住房困难家庭,均可申请保障性租赁住房。

(二)保障标准。相关住房的供给要满足新市民、青年人、引进人才,特别是从事基本公共服务人员住房困难群体的差异化住房需求,与不同对象的住房需求相匹配,充分考虑家庭人口、代际结构等因素合理确定。面向从事基本公共服务人员的保障性租赁住房的租金,原则上不高于同地段、同品质租赁住房市场租金的70%;在满足新市民、青年人和引进人才住房需求的情况下,可按照不高于同地段、同品质租赁住房市场租金标准面向社会出租。保障性租赁住房和共有产权住房的准入和退出的具体条件、户型面积、租金价格或者销售价格、共有产权住房产权比例等具体标准,由各县(市、区)人民政府根据国家、省、市相关政策规定,结合本地实际情况合理确定。

四、供给渠道

各地、各部门、各单位要切实增加有效供给,摸清住房需求,对接市场资源,采取购买、改建、改造、租赁、新建等多种方式,提供多元化的租购住房产品。注重职住平衡,保障性租赁住房和共有产权住房项目要注意安排在工作地或者公交站点附近,配套设施齐全,居住环境良好。

(一)可购买商品住房,作为保障性租赁住房或者共有产权住房。

(二)可收购符合条件且手续完备、债务清晰的在建工程项目,作为保障性租赁住房或者共有产权住房。

(三)利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房或者共有产权住房,允许在土地出让时明确可先租后售。

(四)商品住房项目配建并移交政府持有的保障性租赁住房;商品住房项目配建开发商自持的保障性租赁住房,允许在土地出让时明确可先租后售。

(五)房地产开发企业未售商品住房,自愿可纳入保障性租赁住房。

(六)企事业单位依法取得使用权的土地,允许用于建设保障性租赁住房,需变更土地用途的,不补缴土地价款,原划拨的土地可继续保留划拨方式。

(七)利用集体经营性建设用地和产业园区配套用地建设保障性租赁住房。

(八)对闲置和低效利用的政府存量公房、商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,允许改建、改造为保障性租赁住房,不变更土地使用性质,不补缴土地价款。

上述第一项至第五项供给的保障性租赁住房可允许先租后售,租赁满5年后,承租人可申请购买部分或者全部产权,已交的租金,可以计入购房款。持有人在购买全部产权的情况下,可申请转为商品住房上市交易。第六项至第八项供给的保障性租赁住房只能用于租赁,不得上市销售或者变相销售。

五、支持政策

(一)土地支持政策。

1.支持产业园区配建保障性租赁住房,产业园区中工业项目配建行政办公及生活服务设施的用地面积,占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%,建筑面积占比上限相应提高到30%,提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房,严禁建设成套商品住宅。市自然资源和规划局在出具产业园区工业项目规划条件时,应明确用于建设宿舍型保障性租赁住房的用地面积或者建筑面积的比例。(责任单位:市自然资源和规划局,各县市区人民政府,咸宁高新区管委会)

2.对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,经地方人民政府同意,在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,允许改建为保障性租赁住房。土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住建筑,不得改建为保障性租赁住房。改建项目应权属清晰、无争议,不存在查封、冻结等限制情形,存在抵押等其他权利负担的,应解除权利负担或者取得该权利人的书面同意。改建项目还须遵循性质不变、结构安全、消防安全、环保卫生、完善配套及认定标准等原则。改建项目用作保障性租赁住房期间,不动产权、土地使用年限、用地性质、建筑面积、建筑高度、建筑层高不变,不补缴土地价款,不得分割销售、转让和抵押,不得“以租代售”,不得违规经营,并按照我市保障性租赁住房管理相关规定进行管理。使用期间,因征收拆迁或者城市更新改造等需拆除的,改建项目按照改建前合法的房屋使用功能予以补偿。(责任单位:市自然资源和规划局,各县市区人民政府,咸宁高新区管委会)

3.企事业单位在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,经地方人民政府同意,允许利用依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房,确需变更土地用途的,不补缴土地价款,原划拨的土地可继续保留划拨方式。土地使用权人可自建运营保障性租赁住房,不得变相建设成套商品住宅进行销售。(责任单位:市自然资源和规划局,各县市区人民政府,咸宁高新区管委会)

4.支持利用城区、靠近产业园区或者交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。自然资源和规划部门要按照规定做好规划意见出具和工程设计方案审查等工作。(责任单位:市自然资源和规划局、市农业农村局、市地方金融工作局,各县市区人民政府,咸宁高新区管委会)

5.在编制年度住宅用地供应计划时,适当提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例,优先安排、应保尽保。主要安排在产业园区及周边、公交站点附近和城市建设重点片区等区域,引导产城人融合、人地房联动。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或者划拨等方式供应,其中以出让或者租赁方式供应的,可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或者租赁的前置条件,允许出让价款分期收取。(责任单位:市自然资源和规划局,各县市区人民政府,咸宁高新区管委会)

6.结合咸宁实际和中远期发展战略,按照职住平衡原则,合理安排保障性租赁住房用地,可采取出让、租赁或者划拨等方式供应,允许出让价款分期收取。各县(市、区)人民政府、咸宁高新区管委会可根据辖区实际情况自行确定新建商品住房配建保障性租赁住房的项目及比例要求,产权无偿移交给项目所在地人民政府(管委会)。在满足公租房保障对象和被征迁居民需求的情况下,可将尚未配租的公租房和闲置的还建房转化为保障性租赁住房。(责任单位:市住建局、市自然资源和规划局,各县市区人民政府,咸宁高新区管委会)

(二)财政支持政策。对符合国家相关规定并纳入保障性租赁住房建设计划的项目,积极争取中央、省级财政补助资金。对政府投资的保障性租赁住房项目,积极申请发行地方政府专项债券。(责任单位:市财政局、市住建局,各县市区人民政府,咸宁高新区管委会)

(三)金融支持政策。加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度,支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券,用于保障性租赁住房建设运营。支持具有持续稳定现金流的保障性租赁住房企业将物业抵押作为信用增进,发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。(责任单位:市地方金融工作局、市发改委、市人行、咸宁银保监分局)

(四)税费支持政策。综合利用税费手段,加大对发展保障性租赁住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策,对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。(责任单位:市税务局、市自然资源和规划局、市住建局)

(五)执行民用水电气价格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,在水、电、气安装及使用上按照居民价格标准执行,存在混合性质情况的,应分表计量,未分表计量的,由供用双方协商混合用量比例,执行分类价格。(责任单位:市住建局、市发改委、咸宁供电公司)

(六)公共服务政策。保障性租赁住房承租人可按照规定申领居住证,居住证持有人按照规定享受义务教育、医疗卫生、公积金等基本公共服务。职工连续足额缴存住房公积金满6个月,本人及配偶在缴存地无自有住房,签订保障性租赁住房合同后,可提取夫妻双方住房公积金支付房租,提取额度最高为15000元/年。(责任单位:市公安局、市卫健委、市教育局、市住房公积金中心)

六、审批流程

(一)明确审批主体。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房项目由各县(市、区)人民政府组织发改、自然资源和规划、住建等部门联合审查建设方案,并出具保障性租赁住房项目认定书。咸宁高新区保障性租赁住房项目由市人民政府组织发改、自然资源和规划、住建等部门联合审查建设方案。(责任单位:市发改委、市自然资源和规划局、市住建局,各县市区人民政府)

(二)部门联合审批。项目建设主体凭保障性租赁住房项目认定书,由发改、自然资源和规划、住建等部门通过湖北政务服务网“投资/工程建设项目审批”平台办理项目审批(备案)、用地、规划、施工、消防、竣工验收等各类审批手续。优化保障性租赁住房项目审批,构建快速审批绿色通道,提高项目审批效率。鼓励实施告知承诺制办理手续,实行相关各方联合验收。不涉及土地权属变化的项目,可用已有用地手续等作为土地证明材料,不再办理用地手续。(责任单位:市发改委、市自然资源和规划局、市住建局、市城管执法委,各县市区人民政府,咸宁高新区管委会)

(三)分类优化审批。经各县(市、区)人民政府联合审查并验收通过的人才公寓、专家楼等项目,以及现有权属清晰且可收储利用的存量房源项目,可直接转化为保障性租赁住房。现有存量工业用地上企业自建的职工宿舍、公寓和现有其他存量已建(改建)租赁房项目,经各县(市、区)人民政府组织开展联合验收通过的,可转化为保障性租赁住房。公租房、安置房经各县(市、区)人民政府批准后可转化为保障性租赁住房,转化后房屋产权登记用途、性质保持不变。(责任单位:市发改委、市自然资源和规划局、市住建局,各县市区人民政府)

七、保障措施

(一)加强组织领导。成立咸宁市住房保障工作领导小组,统筹协调推进全市住房保障(含保障性租赁住房)相关工作。领导小组办公室设在市住建局,负责指导、协调和检查考核全市住房保障(含保障性租赁住房)工作。各地要成立相应的组织领导机构,各成员单位要根据各自职责完善政策措施,密切配合,加强协作,确保项目建设、房源供给等任务落地落实。

(二)夯实主体责任。各县(市、区)人民政府、咸宁高新区管委会是保障性租赁住房工作的责任主体,负责根据辖区保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源、人口流入等情况,科学编制本辖区保障性租赁住房“十四五”建设目标和年度建设计划。按照“谁投资、谁所有”的原则,以利用存量房、存量地为主,采取购买、新建、改建、改造、租赁补贴,以及将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等方式,引导多主体投资、多渠道供给,鼓励企事业单位带头开展保障性租赁住房建设运营工作。相关职能部门负责对提供虚假资料申请改建(改造)、将改建(改造)后的保障性租赁住房用于非保障性租赁住房用途、分割转让或者分割抵押、“以租代售”等违规行为和新增违建行为依法予以查处。

(三)强化监督管理。各地各有关部门要加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督,强化工程质量安全监管,加快建立健全住房租赁管理服务平台,完善部门信息数据共享机制,加强保障性租赁住房监督检查和租赁合同备案管理,实现房源申请配租全程网上办。严禁保障性租赁住房未达到相应条件就上市销售或者变相销售,杜绝以保障性租赁住房为名违规经营或者骗取优惠政策。

(四)加强评价考核。市住建部门会同有关部门,对照省监测评价内容组织做好发展保障性租赁住房情况监测评价。强化结果运用,将评价考核结果纳入对各县(市、区)人民政府、咸宁高新区管委会的绩效考核内容。

本实施方案由咸宁市住房保障工作领导小组办公室负责解释,自印发之日起施行,有效期5年。

附件:附件下载链接

1.咸宁市住房保障工作领导小组成员名单

2.咸宁市保障性租赁住房工作责任分工

3.咸宁市保障性租赁住房项目认定管理操作规程