市直各相关单位,各房地产开发企业、经纪机构:

按照《中共中央 国务院关于加快构建房地产发展新模式 推动房地产高质量发展的意见》(中发〔2024〕30号)文件精神,为深入贯彻落实中央、省、市关于房地产发展工作部署要求,切实防范化解房地产风险,维护房地产市场正常秩序,促进房地产市场平稳健康发展,结合我市实际,现就进一步规范市城区商品房销售管理有关事项通知如下:

一、规范新建商品房预售管理

(一)调整预售标准。申请预售的商品房项目施工形象进度应达到主体结构封顶且外墙装修完毕、脚手架拆除。对于按照《咸宁市房地产企业信用评价管理实施细则(试行)》(咸建发〔2024〕12号)规定信用等级被评定为A级的房地产企业,其开发建设的商品房项目申请预售的施工形象进度要求可降低至主体结构封顶。

(二)优化预售审批流程。按照《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等规定,在审核“投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明”时,审核内容从工程款支付凭证等调整为资本金到位证明材料。开发企业申请预售时,提供项目资本金到位证明材料,包括且不限于股东出资证明、审计报告等。

(三)合理控制开发节奏。市城区房地产开发项目按每期建筑面积不宜超过5万㎡的规模办理工程规划许可手续;前期已办理建设工程规划许可证楼栋已全部开工建设且项目整体去化率达到40%以上方可启动下一批次工程规划审批。新开发房地产项目应当分批次办理预售许可,其中首批预售许可楼栋(套数)原则上不得超过已封顶楼栋(套数)的70%;已预售楼栋去化率达到50%以上的,方可办理下一批次预售。对前期开发问题投诉较多、项目资金不足、运营风险较大或者存在信用扣分问题的项目,进一步提高预售形象进度及去化率要求;对于按照《咸宁市房地产企业信用评价管理实施细则(试行)》(咸建发〔2024〕12号)规定信用等级被评定为A级的房地产企业,已预售楼栋去化率达到40%以上的,即可办理下一批次预售。

(四)鼓励现房销售。对实行现房销售的房地产项目开发企业信用计分+5分,项目销售资金不受资金监管额度限制,开发企业可自行支配使用。鼓励高品质住宅项目实行现房销售。商品房现房销售,应当符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件:

1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

3.持有建设工程规划许可证和施工许可证;

4.项目已经通过联合验收或办理竣工验收备案;

5.拆迁安置已经落实;

6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

7.物业管理方案已经落实。

二、强化预售项目监管

(五)除经市住新局及咸宁金融监管分局批准的“白名单”项目外,房地产项目申请办理商品房预售许可前,申请预售的房屋及所对应土地不得办理抵押手续。拟预售商品房及所对应的土地使用权在预售前已办理抵押登记(含在建工程抵押等)的,须先注销抵押登记后方可办理预售许可。

(六)房地产项目申请办理预售许可时,应提交项目是否涉及拆迁还建(包括定向团购等)的证明材料;对于涉及拆迁还建(包括定向团购等)的,应在编制项目预售方案时对拆迁还建(包括定向团购等)房源进行标注。对于预售方案中未作标注的房源,项目预售后以相关房源属于拆迁还建(或定向团购等)房源要求直接办理网签备案手续的,原则上不予办理。

(七)进一步规范预售项目抵押融资监管。对于实行预售制的新建商品房开发项目,除经市住新局及咸宁金融监管分局批准的“白名单”融资抵押外,在项目全部竣备交付前原则上不得办理其他抵押手续,除“白名单”融资外金融机构不得接受开发企业用已办理预售许可的房屋作为抵押物,不动产登记部门不得为其办理抵押登记手续。对于按照“白名单”政策要求办理了抵押融资的房地产项目,贷款资金须严格按要求实行闭环管理,接受市住新局及贷款银行共同监管,相关资金必须用于本项目工程建设,严禁违规挪用。

(八)进一步规范“工抵房”管理。用已预售商品房抵本项目工程款(材料款、设备款等)的,必须按程序事先报市住新局审批同意,且以房抵工程款的商品房面积不得超过批准预售总面积的10%。严禁开发企业未经批准擅自签订以房抵款(包括借款等)协议,对于违规签订的以房抵款协议不予认可,不予办理网签备案手续,并依法依规对开发企业采取信用扣分、关闭网签备案权限、撤销预售许可、限制从事房地产开发经营业务等惩戒措施。

三、严格预售资金缴存使用管理

(九)对于实行预售制的新建商品房开发项目,开发企业应当将预售资金监管账户作为项目销售的唯一收款渠道提供给购房人。房地产项目所有预售收入(包括首付款、购房尾款、按揭贷款等)均必须按规定存入预售资金监管账户。

(十)按照《咸宁城区商品房预售资金监管办法》规定,在工程竣备交付前,商品房预售资金必须用于本项目工程建设需要,具体使用范围可按照下列情形分类处理:预售资金监管账户中监管额度内的资金必须用于与预售楼栋有关的工程建设需要,包括购置本预售楼栋必需的建筑材料、设备,支付主体结构及相应配套设施建设工程进度款等支出;预售资金监管账户中超过监管额度的资金,可以用于支付相关法定税费、管理费用等支出。“白名单”项目的预售资金使用,按照“白名单”有关制定执行,严格“封闭管理”。

(十一)对于实行分期开发、分批预售的房地产项目,在项目整体竣备交付前不得解除预售资金监管。在项目整体竣备交付前,已经交付且办理不动产登记的楼栋监管账户资金可按照下列情况分类处理:如果项目尚未竣备交付楼栋监管账户余额未达到监管额度要求,已交付办证楼栋监管账户资金应当用于补足未交付楼栋的监管额度;如果项目尚未竣备交付楼栋监管账户余额已超过监管额度要求,已交付楼栋监管账户资金可由开发企业自行支配使用,不限制资金使用范围。

四、持续规范商品房项目销售及中介代理行为

(十二)开发企业可自行销售商品房,也可委托房地产中介机构销售商品房。委托销售的,开发企业应当与房地产中介机构及分销门店订立书面委托合同,并在销售现场及门店显著位置公示商品房销售委托书。

(十三)开发企业在销售商品房时,不得将减免物业费作为吸引购房人的售房优惠条件。已交付住宅存在质量缺陷或未到达约定装修标准的,开发企业不得将抵扣或减免物业费作为售后补偿措施。

(十四)房地产开发企业应当在取得预售(现售)许可后将委托代理销售房地产中介机构、分销门店和商品房销售人员名单报市住新局备案,并在项目售楼部的显著位置公示商品房销售委托书、销售人员姓名、联系方式、所属公司(机构)、投诉举报电话等信息。委托代理销售房地产中介机构、分销门店和销售人员变动时,要及时更新报送和公示信息。未经备案的房地产中介机构(人员)不得违规参与相关房地产项目的商品房销售业务,不得违规发布相关销售文案、视频、广告等误导购房人。

(十五)订立商品房认购协议或买卖合同前,销售人员应当向购房人明示商品房预售许可证、商品房买卖合同示范文本以及《商品房销售管理办法》等有关文件,并由买受人签署确认《商品房销售承诺告知书》,书面告知款项性质、金额、违约责任、停车及公服设施等权属管理要求等事项及其他与买受人利益相关事项,由开发企业作为业务档案保存。房地产开发企业未落实书面约定和进行书面告知,买受人提出退款的,应予退还。

(十六)严格规范房地产经纪机构管理。严格实行房地经纪机构备案制度,为新建商品房销售、存量房买卖、租赁提供代理、居间等经纪服务的机构,应当按照《房地产经纪管理办法》规定向市住新局办理备案手续。房地产经纪机构从业人员严格实行实名制管理,并在经纪机构门店张贴机构备案信息及经纪人员实名制登记信息,房地产经纪人员在提供经纪服务时,必须佩戴统一格式的实名制工作牌。

(十七)房地产中介机构应经房地产开发企业或存量房户主书面授权委托方可发布商品房房源信息及销售广告,房地产广告应当符合《房地产广告发布规定》。

(十八)本《通知》自印发之日起执行,咸宁市住房和城市更新局(包括原咸宁市住房和城乡建设局)印发(包括联合印发)的房地产开发及销售管理有关制度与本《通知》不一致的,按照本《通知》执行。

2025年4月23日