各县(市、区)住建局、资规局、各商业银行、各房地产企业:

    现将《关于引导房地产市场转型 构建房地产发展新模式的若干措施》印发给你们,请遵照执行。

2026年7月23日      

关于引导房地产市场转型构建房地产发展新模式的若干措施 

为全面贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署,促进我市房地产市场转型,有效防范化解房地产领域风险,推动房地产市场平稳健康发展,构建房地产发展新模式,现制定如下措施。

一、调整供应方式控增量

(一)严管用地供给控增量。严格落实自然资发〔2026〕38号文件要求,新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发,但城中村改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等零星土地(面积原则上不超过项目总面积10%),涉及保障性住房、公用设施营业网点、零售商业等民生保障用途的,可办理新增用地审批和供应。

(二)全面实行现房销售。自《措施》印发之日起,全面实行现房销售。在《措施》印发之日前已经办理预售的项目,按《关于进一步规范市城区房地产开发及销售管理工作的通知》(咸住发〔2025〕9号)执行。

本《措施》“现房”指已通过工程竣工验收,具备联合验收条件的项目,具体为:主体已完工,水、电、气、网、绿化等基础配套设施已建设完成。

二、建设“好房子”优供给

(三)在符合地块规划容积率前提下,支持建设单位合理调整房地产项目规划设计方案和相关建设要求,按照《咸宁市推进高品质住宅建设实施方案》明确的规划建设控制指标建设高品质住宅。积极推进新材料、新技术、新工艺、新设备的应用,鼓励建设超低能耗住宅。

已办理规划许可手续但未开工的房地产开发项目,在符合详细规划、不突破规划条件中容积率要求,调整方案经公示无异议情况下,经审查批准后,可以优化商业、住宅建筑面积比例,同一土地出让合同中的有关规划指标可以整体平衡。允许开发企业根据市场需求调整住房套型结构,在方案通过审查后,申请办理建设工程规划许可变更手续。

明确“好房子”标准为:“六不”——不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭,“六防”——防电、防火、防灾、防盗、防撞、防摔,“三省”——省心、省地、省钱,“三要”——要健康、要实用、要关怀。

各地可结合实际对高品质住宅出台支持政策。高品质住宅按照《咸宁市推进高品质住宅建设实施方案》规定的标准执行。

三、实行开发融资新模式

(四)严格实行项目开发公司制。项目开发公司依法行使独立法人权利,企业总部履行投资人责任。严格落实使用自有资金购地,禁止风险转嫁式开发行为,禁止超资质等级开发项目。

(五)推行主办银行制。一个项目确定一家银行或银团为主办银行,项目开发、建设、销售等资金存入主办银行,主办银行保证项目公司合理融资需求,形成主办银行与项目公司利益共享、风险共担的机制。

(六)优化银行按揭保证金管理。银行按揭保证金在办理首次登记及正式抵押后返还开发企业。

四、系统优化审批服务

(七)在保障分期地块公共安全,公共基础设施、公共服务设施满足规范要求和未侵害他人合法权益的前提下,可编制分期规划,经批准分期发放《建设工程规划许可证》,同时分期办理《施工许可证》《商品房销售许可证》。

(八)在建项目根据建设单位或者个人书面申请,对已满足使用功能的部分工程或区域,可按已编制的分期规划分期开展规划核实,在房屋建筑工程质量、消防、人防等满足相关要求的前提下,可对项目开展分期竣工验收、分期交房。

(九)进一步优化项目审批、验收办理流程。项目销售许可证办理周期压缩至5个工作日以内。项目竣工验收周期压缩至12个工作日以内。

(十)推进网签备案和预告登记一体化办理,实现“交房即交证”。鼓励买卖双方、抵押双方积极申办预告登记,从源头上防范商品房“一房二卖”“先卖后抵”等风险。

五、促进市场流通转让去库存

(十一)支持预告登记转让。允许未完成投资总额25%的国有建设用地,在签订转让协议后,先行办理转移预告登记,由受让方对地块进行开发建设,受让方持预告登记证明可以办理用地规划、工程规划等项目建设审批、变更手续。待开发投资达到转让条件时,再依申请办理不动产登记手续。

(十二)加快推进房地产用地“带押过户”。加强部门沟通协调,加快实现“带押过户”业务跨银行业金融机构可办,覆盖房地产用地,有效促进土地二级市场流通转让。

(十三)规范分割宗地开发或转让。鼓励企业充分合理开发利用土地,做到“地尽其用”。对于因规划调整,企业经营困难或破产等原因无法全部开发利用的土地,经市,县人民政府批准,可按规定分割宗地。对于企业因经营需要不再继续开发,或无法继续开发的部分,可分割宗地转让给其他经营主体开发利用。

(十四)盘活存量房地产用地。支持企业通过优化规划条件、兼并重组、引入第三方资金等方式盘活利用存量土地。企业以存量土地出资(入股)或引入投资方共同成立新公司的,经同级人民政府批准,自然资源部门可在自愿、公平、不损害公共利益的前提下,与新成立的公司签订协议,重新约定土地使用权年限,以新公司作为土地使用权人办理开发建设手续。不动产登记机构办理相应登记手续。

(十五)用好过渡期政策。利用闲置商业、办公、工业、学校、社区用房等存量土地、房产资源发展养老、教育、体育、文化、高新技术等国家支持产业、行业的,可享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策,过渡期原则上不超过5年。

六、支持前期公服设施运营

(十六)在业主委员会成立之前,允许房地产开发企业招引运营商开展公共配套设施的运营业务,委托运营合同原则上不超过5年,相关公共收益在保障运营单位合理利润的前提下归全体业主所有,推动房地产开发企业向“既建好房子又卖好服务”转型。

在业主委员会成立之后,鼓励、支持业主委员会招引运营商开展公共配套设施的运营业务。已由房地产开发企业委托运营商运营的,原则上业主委员会需对原委托运营合同予以认可并继续执行,房地产开发企业配合做好移交服务。原合同委托运营期结束后,可以由业主委员会另行招引运营商运营。

业主委员会招商及收益接受项目所在社区指导和监督。

本文件自印发之日起执行,有效期两年。如国家及地方法律、法规和相关政策另有规定的,以国家及地方法律、法规和政策为准。