市城区各物业服务企业、业主委员会,各有关单位:

根据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《湖北省物业服务和管理条例》等有关规定,并结合我市实际。市住房和城市更新局、市财政局联合编制了《关于进一步规范市城区住宅专项维修资金使用管理的通知》,现印发给你们,请遵照执行。

附件:关于进一步规范市城区住宅专项维修资金使用管理的通知

2026年8月27日

关于进一步规范市城区住宅专项维修

资金使用管理的通知

为进一步提高住宅专项维修资金(以下简称维修资金)使用效率,规范业务管理,优化办事程序,更好地服务群众,维修资金管理实行专户存储、专款专用的原则。根据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《湖北省物业服务和管理条例》等有关规定,结合我市实际,现将维修资金使用管理的有关事宜通知如下:

一、交存标准

(一)交存范围:我市城区商品住宅(含经济适用房、集资建房、拆迁还建房、住宅小区内的非住宅以及住宅小区外与单栋住宅结构相连的非住宅)纳入维修资金管理范畴。

(二)交存标准:根据《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定,首期维修资金交存标准按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%执行。结合我市实际,交存标准仍按《关于商品住宅专项维修资金管理和交存标准的通知》(咸房字〔2008〕67号)执行:

砖混结构:35元/平方米

框架结构:43元/平方米

高层框架结构:50元/平方米

(三)交存义务:购房人应在办理房屋销售合同备案手续时按上述标准交存首期维修资金。未交存的,房地产开发企业不得将房屋交付给购房人。

二、续交标准

(一)续交条件:根据《住宅专项维修资金管理办法》第十七条规定,业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。

(二)续交标准:应当按本通知第一条第(二)项规定的对应结构标准续交。

(三)续交方式:已成立业主大会的,续交方案由业主大会决定;未成立业主大会的,续交的具体管理办法由市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定。

三、使用范围

(一)住宅共用部位。一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

(二)共用设施设备。一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

(三)使用及分摊原则。维修资金的使用和费用分摊应当以维修事项所对应的列支范围(单元或栋)为单位。维修属于某单元全体业主共用部位或共用设施设备的,由该单元全体业主按专有部分面积比例分摊;属于某栋楼全体业主共用部位或共用设施设备的,由该栋楼全体业主按专有部分面积比例分摊。

(四)不得从维修资金中列支的情形:

1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的维修、更新和改造费用;

2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

3.应当由当事人承担的因人为损坏所需的修复费用;

4.根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的维修和养护费用;

5.业主专有部分的维修、装修、翻新;

6.违法改建、扩建、装饰装修;

7.弥补物业费不足、发放人员薪酬、办公经费;

8.其他与共用部位、共用设施设备维修无关的支出。

四、账户与资金管理

维修资金实行专户管理、分账核算、专款专用,任何单位和个人不得截留、挪用、侵占。维修资金存储产生的利息,应按规定全额转入维修资金专户,不得挪作他用。禁止开发企业、物业服务企业代收代管,资金必须由业主直接交入专户。

五、申请主体

申请主体为业主委员会。未成立业主委员会或业主委员会不能正常履行职责的,由属地社区居民委员会作为申请主体。业主委员会或社区居民委员会可委托物业服务企业代为办理具体申报事务,但委托不免除委托人的主体责任。

六、使用程序

维修资金的使用分为正常使用和紧急使用程序,具体使用流程详见附件。

(一)正常使用。使用维修资金对共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的,应当根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条之规定,应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

(二)紧急使用。发生屋面外墙渗漏、电梯故障、消防设施故障、公共护栏破损、楼体外立面脱落、共用排水设施功能障碍,以及其他危及房屋或人身财产安全等紧急情况,须立即进行维修的,经认定后按规定开展紧急维修,无需经过业主表决程序。

七、职责分工

1.市住新局负责:住宅专项维修资金使用的指导和监督工作,依法查处违法违规行为,做好住宅专项维修资金的归集管理、使用审核、资金拨付及日常监管;指导协调街道办事处(乡镇人民政府)开展维修资金使用管理工作。

2.市财政局负责:维修资金的监督管理和政策指导。

3.街道办事处(乡镇人民政府)负责:督促业主委员会履行相关职责;业主委员会未履职或未成立业主委员会的,由街道办事处(乡镇人民政府)负责协调、监督紧急抢修工作。监督本辖区维修资金使用的业主表决、公示、施工验收等环节的真实性与合规性,协调处理异议和纠纷。配合市住新局开展政策宣传和违法违规行为查处工作。

4.社区居民委员会负责:协助街道办事处(乡镇人民政府)做好本辖区维修资金使用管理的政策宣传、业主意见收集及监督工作,发现问题及时报告。在紧急情况下代行业主委员会职责,作为申请主体组织实施紧急抢修,并负责后续公示、结算和通知工作。配合市住新局开展违法违规行为查处工作。

5.业主委员会负责:维修资金使用的申请、组织业主表决、施工管理及验收公示等工作,并对提交的申请资料的真实性、合法性、有效性负责。

6.物业服务企业负责:协助业主委员会或社区开展住宅专项维修资金使用相关工作,承担小区共用部位、共用设施设备日常巡查职责,及时发现安全隐患并向业主委员会或社区居民委员会报告;发生紧急情况时,立即采取临时处置措施防止险情扩大,并第一时间向业主委员会、社区居民委员会和街道办事处报告。

八、法律责任

1.挪用住宅专项维修资金的,由市住新局依照《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令）第三十七条的规定依法处理;涉嫌犯罪的,依法移送公安机关追究刑事责任。

2.虚报维修项目、冒领维修资金、串通虚增工程造价的,由市住新局责令改正,追回虚报冒领款项;涉嫌犯罪的,依法移送公安机关追究刑事责任。

3.申请人隐瞒真实情况或者提供虚假材料的,应当承担相应的法律责任;已经划拨维修资金的,应当依法追回。

4.有关部门工作人员不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依照《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令）第四十条的规定处理;涉嫌犯罪的,依法移送监察委员会处理。

九、附则

本通知自印发之日起施行,试行一年。此前有关规定与本通知不一致的,以本通知为准。试行期满后如无政策变更,继续执行。各县(市、区)可参照执行。

附件:咸宁市城区住宅专项维修资金使用流程

附件

咸宁市城区住宅专项维修资金使用流程

一、正常使用程序

(一)业主表决

申请主体根据小区共用部位、共用设施设备损坏情况,初步拟定本次维修范围、维修项目及维修预算,据此征询业主意见。经业主表决审议通过后,方可申报使用维修资金。

(二)项目申报

申请主体持申请书、业主书面确认书、委托书等材料,向市民之家窗口递交使用申请。窗口负责核查维修资金归集情况,若发现账面余额已低于或本次使用后将低于首期交存额30%,应出具书面续交通知。窗口受理材料后,房产行政主管部门会同社区、申请主体等相关方进行现场查勘核准。

(三)施工准备

核准通过后,申请主体应通过三方询价或公开招投标方式选定具备相应资质的施工单位,依法签订施工合同(明确维修项目、金额、质保期等内容)。施工合同总价确定后,申请主体报送总价款至房产行政主管部门,由主管部门按照产权面积、受益范围编制维修资金预分摊明细。由施工单位编制施工方案,书面报业主委员会、社区同意后组织实施。

单项维修金额30万元(含)以上的,鼓励申请主体委托具备相应资质的工程监理单位开展全过程监理;金额30万元以下的,可由业主代表、社区、物业服务企业组成的现场监督小组,开展施工质量现场监督。

(四)使用公示

申请主体应在维修项目物业区域内的显著位置张贴公示申请书、业主书面确认书、招标或询价资料、施工方案、施工合同、预分摊明细表等资料,公示期不少于7日,留存带水印的清晰影像资料。

(五)施工与验收

申请主体应严格执行国家工程质量相关规范标准,落实施工全过程质量管控,做好施工全过程带水印影像留存。涉及隐蔽部位施工的,施工单位在对隐蔽部位实施覆盖作业前,应当提前告知申请主体。已委托监理或者组建现场监督小组的,应当通知监理或监督小组成员到场核验,留存影像、相关记录,未经核验不得开展下一道覆盖工序。未委托监理、未组建现场监督小组的,由申请主体落实核验、影像留存工作。

工程竣工后,由申请主体牵头组织竣工验收。参加人员应当包含列支范围内业主代表、业委会或社区、施工单位;已委托监理的,监理必须参与验收。业主代表参与验收人数不得少于3名。验收各方共同签署工程竣工验收报告。项目选聘监理单位的,监理机构须全程监督;工程竣工时监理单位须到场参与验收并出具正式监理评估文件,全套监理资料作为维修资金拨付必备存档材料。

(六)审计要求

验收完成后,单项维修金额在5万元(含)以上的,由房产行政主管部门委托第三方审计机构进行结算审计。审计费用在维修资金中列支,不得超过行业收费标准上限。金额在5万元以下的,可不进行强制审计。

(七)拨付公示

申请主体应在维修项目物业区域内的显著位置张贴公示工程验收报告、审计报告、费用分摊明细表、维修资金支付意见书等资料,公示期不少于7日,留存带水印的清晰影像资料。

(八)资金拨付

申请主体梳理提交本次维修项目全流程资料及财务票据,资料不齐的,房产行政主管部门一次性告知申请人须补正的全部内容。全套资料核验通过后,房产行政主管部门按流程拨付维修资金。

二、紧急使用程序

(一)启动情形

物业保修期满后,发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时,物业服务企业、业主委员会或社区居民委员会应当先行采取应急措施,并向房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请:

1.屋面、外墙渗漏的;

2.电梯故障危及人身安全;

3.消防设施故障的;

4.公共护栏(围)破损严重的;

5.楼体外立面有脱落危险的;

6.共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

7.危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。

(二)项目申报

申请主体应持相关主管部门出具的书面认定意见(含鉴定报告、整改通知书等)或具有相应资质的鉴定机构出具的鉴定意见等资料,向市民之家申报紧急维修。窗口负责核查项目维修资金归集情况,余额不足的应出具书面续交通知。申请主体在提交申请的同时,可同步开展施工准备工作。

(三)审批核准

窗口受理后,房产行政主管部门应立即会同社区、申请主体等相关方进行现场核查。核实紧急情形属实后,申请主体方可组织施工。施工预算确定后,申请主体报送总价款至房产行政主管部门,由主管部门按照产权面积、受益范围编制维修资金预分摊明细。

(四)使用公示

申请主体应在维修项目物业区域内显著位置公示申请书、鉴定报告、招标或询价资料、施工合同、预费用分摊明细表等资料,公示期不少于7日,留存带水印的清晰影像资料。

(五)施工与验收

紧急维修以排险除患为首要目标,不设置强制监理;单项维修金额20万元(含)以上的,鼓励优先委托监理单位实施现场质量管控;金额20万元以下的,可由社区、业主代表、物业服务企业开展现场监督。

申请主体应严格执行国家工程质量相关规范标准,落实施工全过程质量管控,做好施工全过程带水印影像留存。涉及隐蔽部位施工的,施工单位在对隐蔽部位实施覆盖作业前,应当提前告知申请主体。已委托监理或者组建现场监督小组的,应当通知监理或监督小组成员到场核验,留存影像、相关记录,未经核验不得开展下一道覆盖工序。未委托监理、未组建现场监督小组的,由申请主体落实核验、影像留存工作。

工程竣工后,由申请主体牵头组织竣工验收。参加人员应当包含列支范围内业主代表、业委会或社区、施工单位;已委托监理的,监理必须参与验收。业主代表参与验收人数不得少于3名。验收各方共同签署工程竣工验收报告。项目选聘监理单位的,监理机构须全程监督;工程竣工时监理单位须到场参与验收并出具正式监理评估文件,全套监理资料作为维修资金拨付必备存档材料。电梯维修项目应当取得法定第三方检验检测机构合格报告后方可验收。

(六)审计要求

单项紧急维修金额在2万元(含)以上的,由房产行政主管部门委托第三方审计机构进行结算审计。审计费用在维修资金中列支,不得超过行业收费标准上限。金额在2万元以下的,可不进行强制审计。

(七)后续流程

拨付公示及资金拨付参照正常使用程序(七)、(八)条规定执行。